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Les diagnostics se commandent avant l'annonce
Beaucoup de vendeurs appellent un diagnostiqueur une fois l'offre acceptée, parce que le notaire réclame le dossier. C'est le pire moment : les mauvaises nouvelles arrivent alors que le prix est fixé, et l'acheteur les transforme en révision.
Photo : Benoît Prieur, CC0, via Wikimedia Commons
Ce qui est déjà obligatoire avant la première visite
Le diagnostic de performance énergétique doit figurer dans l'annonce, avec ses deux lettres et l'estimation des coûts annuels d'énergie. L'état des risques doit être remis dès la première visite et l'annonce doit renvoyer au site Géorisques : cette obligation date du 1er janvier 2023 et vaut aussi pour les ventes entre particuliers.
Le reste du dossier de diagnostic technique se remet au plus tard à la signature de la promesse. Rien n'interdit de l'avoir avant, et tout y pousse.
Les durées de validité, à connaître avant de commander
Un diagnostic périmé le jour de l'acte doit être refait, donc autant caler la commande sur le calendrier de la vente :
- le DPE vaut dix ans, sauf s'il a été établi sous une ancienne méthode ;
- l'état de l'installation électrique et celui du gaz valent trois ans pour une vente ;
- le contrôle de l'assainissement non collectif vaut trois ans ;
- l'état des risques et le diagnostic termites valent six mois ;
- l'amiante sans trace décelée n'a pas de limite, et le constat de risque d'exposition au plomb vaut un an quand du plomb a été trouvé, sans limite sinon.
L'audit énergétique pour les classes E, F et G
Pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique s'ajoute au DPE depuis avril 2023, et depuis janvier 2025 pour la classe E. Il se remet au candidat acquéreur dès la première visite.
Il coûte quelques centaines d'euros et prend du temps à obtenir : commandez-le en même temps que le DPE, avant de découvrir l'obligation chez le notaire.
Ce que ça change dans la discussion
Un acheteur qui reçoit le dossier complet avant de faire son offre l'intègre à son calcul. Le même acheteur, qui découvre un tableau électrique non conforme trois semaines après le compromis, revient sur le prix, et cette fois avec un rapport à la main.
Anticiper donne aussi le temps de corriger. Une installation électrique reprise avant la vente ressort au diagnostic suivant, et l'argument disparaît.
Sources : « Quels diagnostics immobiliers fournir en cas de vente ? », Service-Public.fr · information des acquéreurs et des locataires, Géorisques.
Le dossier avant l'annonce
Grean range les diagnostics avec le reste, et signale ceux qui approchent de leur date. L'acquéreur identifié les consulte avant de se déplacer, ce qui évite les visites de curiosité et les découvertes tardives.
Le dossier du bienPublié le 12 septembre 2026.