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Surface Carrez, surface habitable : ce que vous annoncez vous engage
Un vendeur annonce 74 m². Le mesurage en donne 69. L'acheteur signe quand même, puis découvre l'écart après l'acte et demande une réduction du prix. Elle lui est due, et elle porte sur toute la différence.
Photo : Personal Creations, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons, recadrée
Deux mesures, deux usages
La superficie privative dite Carrez concerne les lots de copropriété d'au moins 8 m². Elle se mesure au sol, hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre, murs, cloisons, marches, gaines et embrasures déduits. Elle s'annexe à la promesse et à l'acte.
La surface habitable répond à une autre définition, celle du code de la construction : elle exclut en plus les combles non aménagés, les caves, les garages, les terrasses, les balcons et les vérandas. C'est elle qui figure dans un bail de location vide, et c'est souvent elle qu'on annonce pour une maison individuelle, qui n'entre pas dans le champ de la loi Carrez.
Ce qui se compte, ce qui ne se compte pas
Les combles aménagés avec la hauteur suffisante comptent en Carrez. Une véranda fermée aussi, si elle est privative et couverte. La cave, le garage, le box, le balcon et la terrasse restent dehors, quelle que soit leur surface.
D'où des écarts surprenants entre deux annonces d'un même immeuble, l'une comptant une véranda, l'autre non. Précisez toujours de quelle mesure vous parlez.
L'erreur de plus d'un vingtième
Si la superficie mesurée est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la totalité de l'écart, et non à la seule part qui dépasse la tolérance. Il dispose d'un an à compter de l'acte authentique pour agir, et ce délai ne se suspend pas.
Sur un bien à 300 000 €, cinq mètres carrés manquants sur soixante-quatorze représentent environ 20 000 €. C'est la raison pour laquelle un mesurage par un professionnel, dont la responsabilité est engagée, coûte moins cher qu'un mètre ruban un dimanche.
Dans l'annonce et dans le dossier
Annoncez le chiffre mesuré, sans arrondir vers le haut. Un acheteur qui compare une annonce à 74 m² et un mesurage à 69 m² doute aussi des autres chiffres que vous avez donnés.
Sources : « Vente d'un logement en copropriété », Service-Public.fr · article R156-1 du code de la construction et de l'habitation (Légifrance).
Les chiffres du bien
Le dossier Grean du bien garde le mesurage, son auteur et sa date, avec les plans. L'acquéreur lit le même chiffre que le notaire, et personne ne découvre un écart après la signature.
Le dossier du bienPublié le 12 septembre 2026.