Vendre un logement loué : occupé ou libre ?

Vendre occupé

Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions de loyer et de durée, sans avenant à signer. Le locataire n'a pas de droit de priorité dans ce cas, et vous n'avez pas à attendre l'échéance du bail.

L'acheteur est alors un investisseur, qui regarde le rendement avant le charme de la cuisine. Un loyer inférieur au marché pèse directement sur son calcul, et la décote se situe fréquemment entre 5 et 15 % selon l'écart de loyer et la durée restante. En échange, la vente peut se faire vite, à des gens qui ne visitent parfois qu'une fois.

Donner congé pour vendre

Pour vendre libre, il faut donner congé pour vendre au moins six mois avant l'échéance du bail, par acte de commissaire de justice, lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre signature. Le congé indique le prix et les conditions de la vente : il vaut offre de vente au locataire.

Celui-ci dispose des deux premiers mois du préavis pour l'accepter. S'il achète, il ne doit pas d'honoraires d'agence. S'il refuse et que vous vendez ensuite moins cher à un tiers, une seconde offre doit lui être proposée au nouveau prix par l'intermédiaire du notaire.

La forme compte autant que le fond

Un congé mal daté, envoyé à cinq mois et demi, ou qui oublie de reproduire les dispositions légales, se retrouve annulé. Le bail repart alors pour trois ans, et la vente libre attend d'autant.

Faites relire le projet de congé par votre notaire ou par un professionnel de la gestion. C'est une page qui coûte cher quand elle est ratée.

Les visites pendant le bail

Un locataire en place doit laisser visiter, dans des limites que la loi encadre : une clause du bail ne peut pas lui imposer plus de deux heures par jour ouvrable, et les visites n'ont pas lieu les dimanches et jours fériés.

En pratique, tout dépend de la relation. Un locataire prévenu à l'avance, dont on respecte les horaires, montre un logement propre ; un locataire mis devant le fait accompli peut rendre un bien invendable sans jamais rien faire d'illégal. Un geste commercial sur le dernier loyer coûte moins cher que trois mois de blocage.

Le calcul à faire

Comparez le prix occupé, disponible tout de suite, au prix libre auquel il faut retrancher six mois de délai, le risque de procédure et les mois de vacance éventuels. Selon le marché et l'écart de loyer, le résultat change complètement.

Sources : « Vendre un logement mis en location », Service-Public.fr · préavis et formalités du congé donné par le bailleur, Service-Public.fr.

Publié le 12 septembre 2026.